Comunidades de propietarios

2 15 marzo 2021 comunidades de propietarios » Leire Larrazabal La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una revisión técnica que nos ayuda a conocer el estado de nuestros edificios residenciales. A través de una inspección visual del inmueble, realizada por perso- nal técnico competente, obtene- mos información sobre la situación real de conservación de todo el edi- ficio, se detectan posibles proble- mas de mantenimiento, antes de que estos sean graves y se ofrecen pautas de actuación para mante- ner el edificio siempre en ‘buena forma’. Además, se obtiene infor- mación sobre la eficiencia energé- tica del edificio y sobre el cumpli- miento de las normas de accesibi- lidad. Básicamente se centra en las cuatro zonas de un edificio: cubier- ta, cimentación y estructura, facha- das y redes comunes de agua (suministro y abastecimiento). Los edificios están obligados a tener su primera ITE cuando sea requerida por el ayuntamiento, cuando cumplen 50 años desde su construcción o rehabilitación inte- gral o cuando solicitemos ayudas a la rehabilitación, eficiencia ener- gética y accesibilidad, con inde- pendencia de la edad del edificio. Una vez presentada la ITE en el ayuntamiento correspondiente, esta deberá renovarse y presentarse cada diez años. En Álava, a fecha de diciembre de 2020, los edificios obligados a pasar una inspección técnica, aten- diendo a su año de construcción o de reforma integral, conforme a los datos existentes en la base de datos de Eustat, ascendían a 12.111 edificios. Este año los edificios que tendrán que pasar la ITE son 7.762 inmuebles. La ITE recoge el grado de inter- vención asociado a cada una de las patologías detectadas en la ins- pección visual. Se distinguen cin- co grados diferenciados y que determinan el plazo máximo en el que deben realizarse las subsa- naciones. Grado 1. Actuación inmediata. Si se detecta riesgo inminente o de posibles daños a personas. Plazo de 24h. Grado 2. Actuación muy urgente. Si se detectan deficiencias impor- tantes que a medio plazo pueden suponer daño para las personas. Plazo 3 meses. Grado 3. Actuación urgente. Si se detectan deficiencias graves que pueden ocasionar el deterioro rápi- do del edificio. Plazo máximo de 1 año. Grado 4. Actuación necesaria a medio plazo. Si se detectan defi- ciencias puntuales que no afectan al conjunto del sistema. Grado 5. Actuación mantenimien- to. Si no se detectan deficiencias o estas son leves. Cuando los grados detectados en una Inspección se correspon- dan con grados 1, 2 y/o 3, será obli- gatoria la presentación ante la administración, del correspondien- te Certificado de Subsanación de las patologías detectadas. En el siguiente cuadro podemos anali- zar el número de ITEs totales ins- critas en Euskoregite, divididas por grados de intervención y territo- rio histórico: Se puede observar que, del total de ITEs publicadas con datos apor- tados en Álava, 7.262, 2.633 pre- sentan patologías en grados 1 (inmediato), 2 (muy urgente) y 3 (urgente), por lo que van a reque- rir o han requerido obras en un pazo inferior a un año, desde su redacción. Estas obras serán obje- to de un expediente de subsana- ción, que tendrá un seguimiento por parte de la administración. El restante, es decir, 4.629, presen- tan grados 4 (obras necesarias a medio plazo) y 5 (mantenimien- to), que el propietario deberá rea- lizar e ir reflejando en el corres- pondiente Plan de Uso y Mante- nimiento. Desde el Departamento de Vivienda del Gobierno vasco recuerdan que «como propietarios de un inmueble en ocasiones des- conocemos que tenemos el deber de conservarlo en condiciones de seguridad, estabilidad, estanquei- dad y consolidación estructural. Al igual que acudimos a los servicios sanitarios cuando se trata de nues- tra salud, cuando lo que está en juego es la salud de nuestros edi- ficios, será necesario acudir a los profesionales que mejor nos pue- den ayudar a corregir las patolo- gías existentes y evitar las futuras. En este caso hablamos de profe- sionales de la arquitectura y arqui- tectura técnica y aparejadores. Cui- dar de la salud de nuestros edifi- cios es también una forma de cui- dar de la salud de las personas que los habitan».Y es que no pasar la ITE en plazo supone abrir la puer- ta a problemas más graves y cos- tosos, ya que la detección tempra- na de las deficiencias evita que apa- rezcan defectos que, en el futuro, podrían no tener solución. Ade- más, eludir estas obligaciones está considerado una infracción urba- nística, por lo que pueden llegar a ser objeto de sanciones por parte de los ayuntamientos. Edificios con salud de hierro » L. L Hacer obras en casa resulta tedio- so en la mayoría de los casos pero necesario, por otro lado, en muchas ocasiones. Hoy en día debemos apostar por conseguir unas viviendas donde prime la efi- ciencia energética. Desde el Cole- gio de ArquitectosVasco Navarro ofrecen una serie de consejos para que nuestro hogar sea más respe- tuoso con el medio ambiente y, a la postre, también nos ahorremos un buen pellizco en el manteni- miento de la misma. Aspectos a tener en cuenta en una rehabilitación energética. Debe- mos empezar por analizar nuestro edificio. La mejora de la eficiencia energética tiene dos caras, que son consumir menos pero también pro- ducir confort térmico de manera más eficiente. En un edificio bien aislado será más rentable invertir en mejorar la producción, mien- tras que un edificio con calefac- ción de gasóleo es más urgente mejorar las pérdidas por la envol- vente.Todo influye, la geometría, la orientación, el soleamiento de las fachadas, la proporción de hue- cos de ventanas, la calidad cons- tructiva, las perdidas por ventila- ción... Importancia del aislamiento. No siempre se necesita un sistema estándar de 8 ó 12 cm de aisla- miento exterior. Si tenemos una fachada con la mitad de la super- ficie de ventanas, el margen de mejora es mucho mayor en la par- te acristalada que el parte ciega de la misma.También debemos tener en cuenta la calidad de este aisla- miento porque las soluciones están- dar no están teniendo en cuenta el riesgo de incendio. Soluciones más efectivas actual- mente. La solución ideal sería la combinación más efectiva entre la mejora de los medios de produc- ción de confort térmico y la mejo- ra de la envolvente, tanto de las partes ciegas como acristaladas incluyendo la cubierta. La mejora del confort térmico no solo se refie- re a la mejora de la producción con energías renovables como la aero- termia, sino al control de las per- didas por de aire a través de shunt, ventilaciones y rendijas. Consejo para fachadas. El con- sejo es acudir a un profesional como el arquitecto, que pueda ase- sorar a su comunidad y analizar el edifico para buscar la solución con- creta e idónea para ese edificio que puede no ser necesariamente la eje- cución de un SATE. Ventanas. Las mayores pérdidas son siempre a través de la ventana, pero además se pueden llegar a reducir las pérdidas a menos de la sexta parte, algo no alcanzable con aislamiento de fachada. El coste de las ventanas es mucho mas eleva- do y por eso se debe analizar por un arquitecto. Viviendas más respetuosas con el medio ambiente Obras de reparación en la fachada de un bloque de viviendas. La ITE ayuda a conocer la situación real de los inmuebles GRADO DE INTERVENCIÓN ÁLAVA BIZKAIA GIPUZKOA OBRA GRADO 1 INMEDIATA 2.633 12.790 8.831 GRADO 2 MUY URGENTE GRADO 3 URGENTE MANTENIMIENTO GRADO 4 MEDIO PLAZO 4.629 11.058 6.405 GRADO 5 MANTENIMIENTO SUMA PARCIAL 7.262 23.848 15.236 SIN DATOS 22 1.252 17 TOTAL 7.284 25.100 15.253