Comunidades de propietarios

7 27 marzo 2025 comunidades de propietarios Las últimas sentencias del Tribu- nal Supremo y la reciente refor- ma de la Ley de Propiedad Hori- zontal, la cual entrará en vigor el próximo 3 de abril, ofrecen clari- dad jurídica, introduciendo cam- bios significativos en la regulación de las viviendas de uso turístico dentro de las comunidades. 1. ¿Qué novedades introduce la Ley Orgánica 1/2025 sobre el alquiler turístico en propiedad horizontal? La reforma más importante es la necesidad de obtener la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios antes de destinar una vivienda al alquiler turístico. Antes de la reforma, se permi- tía la actividad turística a menos que estuviera explícitamente prohibida por los estatutos de la comunidad. Ahora, la ley exige que cualquier propietario que desee alquilar su vivienda para uso turístico obtenga primero el consentimiento de la comunidad. 2. ¿Qué mayoría se requiere ahora para aprobar el uso turístico de una vivienda en una comunidad? Para aprobar el uso turístico de una vivienda, la comunidad de propie- tarios debe autorizarlo por una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representan al menos tres quintas partes de las cuotas de par- ticipación de la comunidad. Este requisito busca asegurar un consenso amplio dentro de la comunidad antes de permitir acti- vidades que podrían impactar en la convivencia y en el uso de las instalaciones comunes. 3. ¿Cómo afecta esta reforma a las comunidades con viviendas ya destinadas a uso turístico? La reforma establece que las nue- vas disposiciones no tienen carác- ter retroactivo. Esto significa que las viviendas que ya tienen licen- cia para llevar a cabo esta activi- dad pueden seguir haciéndolo. Sin embargo, cualquier nueva vivien- da que desee ser destinada a uso turístico deberá obtener la auto- rización previa de la comunidad. 4. ¿Qué opciones tiene la comunidad si un propietario incumple la nueva regulación? Si un propietario inicia la actividad turística sin la aprobación previa, la comunidad, a través de la presiden- cia, podrá actuar de forma inme- diata, requiriendo a quien realice la actividad la inmediata cesación de la misma, bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales. La reforma otorga a las comu- nidades de propietarios herra- mientas legales más claras y direc- tas, ya que el propio hecho de carecer de autorización previa bas- tará para justificar legalmente la acción judicial, sin ser necesario, como hasta ahora, acreditar la exis- tencia de actividades molestas rei- teradas y notorias o que afecta- ran gravemente el uso normal de los elementos comunes. 5. Gastos comunes: ¿se pueden aumentar las cuotas a los propietarios que se dediquen a la actividad turística? La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad de pro- pietarios imponer cuotas adicio- nales o incrementar las existentes para los propietarios que alquilan sus viviendas para uso turístico hasta un 20% más para cubrir los gastos derivados del aumento del uso y el desgaste de las zonas y servicios comunitarios, debido al mayor tránsito de personas. Este aumento también debe ser acor- dado por la misma mayoría cua- lificada de tres quintas partes. 6. ¿Puede la comunidad incluir una cláusula en los estatutos que prohíba los alojamientos turísticos? Sí, las comunidades de propieta- rios tienen la facultad de prohibir el alquiler turístico mediante la modificación de los estatutos. 7. ¿Qué mayoría es necesaria para prohibir el alquiler turístico? La modificación de la Ley de Pro- piedad Horizontal establece la mis- ma mayoría, 3/5 partes del total de los propietarios que represen- ten las 3/5 partes de las cuotas de participación, tanto para aprobar, limitar, condicionar como para prohibir la actividad de arrenda- miento turístico, suponga o no modificación de los estatutos. Por lo que en ningún caso será nece- saria la unanimidad. 8. Si pese a lo anteriormente expuesto, la comunidad desea prohibir el alquiler turístico, ¿cómo debe proceder? El primer paso es convocar una Junta de Propietarios e incluir en el orden del día la propuesta de prohibición del destino de las viviendas para uso turístico. En la Junta se procederá a la votación, que deberá alcanzar el quorum de los 3/5. Posteriormente, el acuer- do se habrá de notificar de forma fehaciente a los ausentes, quienes tendrán un plazo de 30 días para comunicar su intención de voto; en caso de no contestación, se con- sidera que se adhieren al acuerdo tomado en junta. 9. ¿Qué coste implica modificar los estatutos para prohibir o limitar el uso turístico? En primer lugar, hay que tener en cuenta los gastos administrativos, como la convocatoria de una jun- ta de propietarios, la redacción del acuerdo de modificación de estatutos, la notificación fehacien- te a los ausentes, estos costes pue- den rondar entre 500 y los 1.000, dependiendo del tamaño de la comunidad. Además, modificar los Estatu- tos implica ciertos costes deriva- dos principalmente de trámites notariales y del Registro de la Pro- piedad, que pueden superar los 2.500. 10. Y, ¿existen otras limitaciones en Vitoria- Gasteiz? El nuevo Plan General de Orde- nación Urbana (PGOU), que se espera que entre en vigor duran- te el presente año, limita las viviendas y las habitaciones de viviendas para uso turístico, y solo se autorizarán en una sola planta, que será la más baja en la que se permita el uso residencial, pudiendo coexistir en la misma planta viviendas para uso turís- tico con viviendas de uso resi- dencial. En ABOASER, Abogados y Asesores Reunidos, llevamos más de 25 años administrando solu- ciones y ayudando a las comuni- dades de propietarios a solventar estos y otros conflictos. 10 preguntas y respuestas sobre la nueva regulación de las viviendas turísticas ▌ ABOASER ▐ Óscar Baro Liébana Abogado y administrador de fincas. Director general de ABOASER, Abogados y Asesores Reunidos, S.L. ADMINISTRACIÓN DE FINCAS ASESORÍA FISCAL, JURÍDICA, LABORAL Y CONTABLE SEGUROS, PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO administrando soluciones C/ Landázuri, 7 - Bajo y 1º Izq · 01008 Vitoria-Gasteiz