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Comunidades de propietarios
20/04/15
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Vistos los pros y contras de ad-
quirir una vivienda en propie-
dad, otra opción que cada vez
tiene más adeptos es el alqui-
ler. «Es el futuro para muchos
jóvenes que no pueden o quie-
ren hipotecarse para el resto
de su vida», apunta el letrado
José Miguel Alonso Sanz des-
de la Cámara Urbana de
Bizkaia Asociación. Eso sí, para
equipararnos con otros paí-
ses de nuestro entorno, los ex-
pertos abogan por que la legis-
lación haga más atractiva esta
opción, tanto para los inquili-
nos como para los propieta-
rios, que a veces se sienten con-
fusos o desprotegidos.
En este caso, tendremos que
fijarnos muy mucho en nues-
tras obligaciones y derechos.
Deben conocerse bien aspec-
tos como la duración del con-
trato (el plazo mínimo obliga-
torio ha pasado de cinco a tres
años), quién tiene que acome-
ter las obras de mejora o el co-
bro puntual de la renta im-
puesta y si ésta puede subir.
«De cara al dueño, los princi-
pales problemas son que no se
pague la cuota del alquiler o
que se meta a más personas
de las que están pactadas en
el contrato». En este sentido,
una de las mayores trabas es
que la ley desprotege al pro-
pietario y en muchos casos, a
pesar del hoy tan conocido de-
sahucio exprés, llegar a los tri-
bunales puede suponer varios
meses hasta que se ejecuta la
sentencia.
¿Y si nos decantamos por el alquiler?
reformar por completo? ¿En el
centro de Bilbao o en una ciudad
a la que llegue el metro? La idea
es valorar los gastos que nos ge-
nerará cualquiera que sea la res-
puesta a estas cuestiones y dar los
pasos con cautela para no llevar-
nos después más de un disgus-
to.También conocer los gastos de
comunidad y el estado del edifi-
cio, para lo que se recomienda ha-
blar con el administrador de fin-
cas que lleve la gestión de la co-
munidad. Informarse de cuánto
es la cuota mensual de los gas-
tos de comunidad, si se han he-
cho obras recientes o se van a aco-
meter en el futuro…A su vez, pre-
guntar si existe algún litigio en
marcha o cómo son las relacio-
nes entre vecinos.
Éstas son algunas de las cues-
tiones que no podemos pasar por
alto pues condicionarán, sin duda,
nuestra convivencia y gastos ex-
tras en el futuro. En este sentido,
la Ley de Propiedad Horizontal
(artículo 9-e) obliga a proporcio-
nar un certificado en el que se pue-
den consultar todos estos aspec-
tos. «Tampoco está de más que
antes de tomar la decisión final
vayamos a visitar la vivienda con
alguien que controle de reformas
para que nos dé una visión ge-
neral del estado que presenta el
interior», insiste Alonso
Contratos
No hay que olvidar los pormeno-
res legales, que siempre tendre-
mos que tener muy en cuenta para
que la letra pequeña no nos jue-
gue una mala pasada. «Como va-
mos a tener que firmar un con-
trato de compraventa, lo mejor es
consultar a un abogado. Por 50 o
100 euros podemos tener la se-
guridad de que todo está correc-
to, y hemos de ser conscientes de
que un fallo en una inversión de
este volumen puede suponernos
muchísimo más. Fiarnos de In-
ternet o de lo que haya hecho un
amigo puede ser peligroso, no hay
dos contratos iguales», subraya
Alonso.
En este sentido, la Cámara Ur-
bana de Bizkaia Asociación dis-
pone de un modelo estándar que
puede ayudar a conocer este trá-
mite. En este sentido, los dos ti-
pos que existen son con arras, es
decir, posibilidad de echarse atrás
tanto para el propietario como
para el posible comprador según
las condiciones que se pacten en
cada caso, o sin arras, en el que sí
existe la obligación de hacer la
compraventa una vez firmado el
contrato. «Dependerá de la se-
guridad que tengamos cada uno,
aunque hay que tener en cuenta
que con las arras puedes perder
todo o parte de la cantidad que
hayas dado como señal», advierte
el letrado.
Asimismo, deberemos tener pre-
sente posibles cláusulas abusivas
y quién paga la comisión de la in-
mobiliaria, si la persona que pone
a la venta o la que lo compra. Una
vez realizado el contrato, es hora
de formalizar las escrituras públi-
cas ante notario, que da fe de que
se transmite realmente la propie-
dad, y de formalizarla en el Re-
gistro de la Propiedad, que aun-
que no es obligatorio sí se reco-
mienda y se exige cuando existe
hipoteca de por medio.
Principales fallos
Esbozadas las principales cues-
tiones a revisar y a pesar de que
la crisis ha hecho que se refle-
xione más sobre la importancia
de estas operaciones, es impor-
tante recalcar algunos fallos co-
munes que se siguen cometiendo.
«Muchas veces queremos ahorrar
gastos como consultar con un ex-
perto o no contabilizar todos los
costes que vamos a tener de im-
puestos municipales por la com-
pra, comunidad, obras… Otro
error habitual es no fijarnos en
la letra pequeña del contrato o en
las condiciones de la hipoteca»,
enumera Alonso.
Como último consejo, el letra-
do insiste en que si podemos ha-
cer frente a los riesgos e inesta-
bilidad actuales «es una buena
época para comprar, y todavía
tendrán que bajar más los pre-
cios». Alonso añade que «ahora la
capacidad negociadora es mayor.
Antes se vendía todo, pero hoy el
comprador tiene más capacidad
para mejorar las condiciones del
contrato».
z
Comisión de la inmobilia-
ria:
Aunque es libre, por lo general
es del 3%. Hay que tener en
cuenta si la venta es en exclusi-
va con esa inmobiliaria.
Contrato:
Normalmente la señal es de un
10% y después, al firmar el
contrato, se abona el resto.
Impuestos:
Viviendas de primera mano.
10% de IVA sobre el valor
mínimo atribuible. Locales
-trasteros, garajes, lonjas-, un
21%.
Viviendas de segunda mano.
No hay IVA, sino que se paga
el Impuesto sobreTransmi-
siones Patrimoniales (ITP),
que es el 4% en viviendas y el
7% en locales sobre del valor
mínimo atribuible. Reduc-
ción del 4 al 2,5% en primera
vivienda, habitual o si se es
familia numerosa.
Hipoteca:
Se realiza otra escritura, por lo
que hay que tributar por el
acto jurídico documentado un
0,5% sobre el capital presta-
do+intereses+costes (es decir,
prácticamente se duplica el ca-
pital prestado).
Queda exenta la vivienda habi-
tual.
Gastos de comunidad:
En Bilbao depende de los ser-
vicios con que cuente el in-
mueble. Como mínimo, ron-
dan los 70/80 euros.
Impuesto de Bienes
Inmuebles:
Entre 100 y 150 euros al año
(incluido alcantarillado).
Impuesto municipal de
incremento del valor de
terrenos de naturaleza
urbana (antigua plusvalía):
Por ley, lo debe pagar el vende-
dor. Sería la aplicación de un
tipo impositivo respecto a la
diferencia del valor del suelo
donde radica la finca entre el
momento en que compró el
vendedor y el de la venta. Se
debe tener en cuenta la cuota
de participación en el suelo del
edificio que posee el piso.
¿QUÉ GASTOS DEBO TENER EN CUENTA?
«Antes de firmar el
contrato, lo mejor
es que lo revise
un abogado»
Se debe preguntar
al administrador
sobre gastos y
relaciones vecinales