SALÓN INMOBILIARIO

22 17 noviembre 2022 salón inmobiliario rehabilitación y eficiencia energética » M. Ruano Carlos Torrejón, profesor y director del Máster en Dirección y Gestión Financiera de la Universidad Internacional de la Rioja, despeja algunas de las dudas que surgen desde que el euríbor se colocara en positivo por primera vez desde enero de 2016. Fue en abril de este año, con un 0,013%. En octubre se situó en el 2,629%. Una cifra que, según el experto, «no son niveles elevados de tipos de interés» si se compara con la historia reciente. ▌ El euríbor cerró en enero en -0,477% y en octubre ha alcan- zado el 2,629%. ¿Qué evolución se puede esperar en los próxi- mos meses? La actual política de los principales bancos centrales, entre los que está el Banco Central Europeo, que es el que nos afecta, es el de seguir subiendo los tipos de interés para tratar de controlar la espiral inflacionista, por lo que es previsible que se continúen produciendo subidas de tipos por parte del BCE. El euríbor actualmente ya está descontando esas futuras subidas que se puedan producir, pero es muy probable que veamos el euríbor por encima de los valores actuales. ▌ La subida ha sido en menos de un año. ¿Es preocupante? Según en función de en qué nivel estemos endeudados y si esa deuda está referenciada a tipos variables. Si el volumen de deuda es muy elevado y está referenciada a variable, cuando revisen nuestros préstamos veremos que el esfuerzo a realizar para poder pagarla será sustancialmente superior al que veníamos llevando a cabo. Pero esto, como digo, dependerá de la cantidad de deuda, que estemos a variable, y del plazo que tenemos contratado para abonarla. ▌ Para quienes tienen un prés- tamo hipotecario con un inte- rés variable, ¿se podría cam- biar a fijo? Sí, es posible cambiar de un tipo variable a fijo, lo que es especialmente sencillo en el caso de las hipotecas. ▌ ¿A quién le interesa hacer el cambio? Le puede interesar a todas aquellas personas o empresas que quieran tener una certeza en cuanto a los pagos que deberán realizar en el futuro, alejándose de la incertidumbre de la evolución de los tipos de interés durante la vida de sus préstamos. En todo caso, se deberán hacer los números y ver cuáles serán las nuevas obligaciones, comprendiendo que las mismas se deberán mantener a futuro, no pudiendo beneficiarse, en caso de producirse, de bajadas de tipos de interés que se pudieran producir en un futuro durante la vida de sus préstamos. ▌ ¿Qué más se debe sopesar? Otro elemento adicional que los clientes deben valorar ante una posible modificación de las condiciones de su hipoteca y en el caso de que la cuota final suponga un esfuerzo muy importante, es ampliar el plazo de la hipoteca. Esta modificación hará que durante la vida del préstamo se paguen más intereses, pero también permitirá aligerar la carga financiera mensualmente. Posteriormente, si la situación financiera mejora, podría realizar amortizaciones y acortar de nuevo la vida del préstamo si fuera de su interés. ▌ ¿Cómo se debería renegociar con el banco? Todo aquel que, por ejemplo, tenga una hipoteca a tipo variable y quiera pasar a tipo fijo podrá solicitarlo a su entidad financiera. La modificación de este parámetro de la hipoteca se conoce como ‘novación’. El banco ofrecerá el tipo de interés fijo para la vida del préstamo, que será con el que se calculen las cuotas con las que liquidará la deuda pendiente. Adicionalmente podrá cobrar una comisión, que no deberá ser superior al 0,15% del importe pendiente de amortizar. Es posible también que soliciten una nueva tasación de la vivienda o activo hipotecado. ▌ En caso de que la negocia- ción no sea ventajosa para el propietario, ¿se podría contra- tar el préstamo hipotecario con otra entidad? Sí, siempre podremos (o deberemos) solicitar oferta a otra entidad financiera para comparar.Y en el caso de que otra nos ofrezca mejores condiciones tendremos dos opciones. La primera, hacer una subrogación del préstamo. La entidad financiera que nos ofrece las condiciones que queremos aceptar realizará una oferta vinculante al banco con el que trabajamos, quien tendrá 15 días para mejorarlas. En caso de no hacerlo no podremos cambiar. La otra opción es solicitar un nuevo préstamo con otra entidad y cancelar el que ya tenemos. Esta segunda opción suele ser más cara y, normalmente, menos interesante. ▌ Parece sencillo. En todo caso se recomienda estudiar las condiciones que figuran en la escritura de hipoteca y las ofertas que nos realicen y condiciones que nos exigirían. ▌ ¿Cuándo sería el mejor momento para decidirlo? No hay una respuesta concreta a esta pregunta. Por un lado, nadie tiene una bola de cristal para determinar cuál será el mejor momento y, por otro lado, depende mucho de la situación de cada deudor: de la personal, de la cantidad de deuda que tenga, del plazo de amortización, de hasta dónde está dispuesto a sacrificar el no beneficiarse de hipotéticas bajadas futuras de tipos por la tranquilidad de conocer para siempre la cuota que pagará, de cuál es su capacidad de esfuerzo financiero, etc. ▌ ¿Cuál será la evolución? En todo caso, niveles de euríbor entre el 2%, 3% o 4%, si miramos de forma retrospectiva la historia reciente, no son niveles elevados de tipos de interés.Venimos de una situación con tipos excepcionalmente bajos, incluso negativos, que son una anomalía económica y tenían que terminar en algún momento. Por otro lado, los bancos centrales harán todo lo posible para controlar la inflación, utilizando la subida de tipos como herramienta monetaria, pero se ha de tener en cuenta que el volumen de deuda, en la economía, es tan grande, que la capacidad de las familias, empresas y países para soportar subidas fuertes de tipos de interés son limitadas, por lo que difícilmente veremos tipos de interés en dos dígitos como en épocas pasadas. ▌ ¿A quién beneficiaría contra- tar un seguro para cubrir las subidas? No es habitual la comercialización de seguros sobre tipos de interés para particulares y, además, su coste, en caso de que se ofreciera, difícilmente lo harían atractivo, la opción en estos casos son los tipos de interés fijos. Sí existe esa opción para el caso de empresas u otro perfil de cliente que quiera cubrir este riesgo. En ese caso lo suele hacer con productos financieros más complejos como ‘swaps’ y derivados, que desaconsejo completamente contratar salvo que se cuente con conocimiento. o asesoramiento especializado. █ Carlos Torrejón » Profesor y director del Máster en Gestión Inmobiliaria de la UNIR «Niveles de euríbor entre el 2% y el 4%, si miramos la historia reciente, no son tan elevados» «Es posible cambiar de un tipo variable a fijo. Es especialmente sencillo en el caso de las hipotecas» «Venimos de una situación con tipos muy bajos, incluso negativos. Son una anomalía económica y tenían que terminar» En caso de que decida irse a otro banco, los gastos asociados de una subrogación hipotecaria serían: - Notaría, registro y gestoría, que tras la nueva ley de 2019 deben ser asumidos por el banco, al igual que los gastos por Actos Jurídicos Documentados. - La tasación de la vivienda, que suele ser por cuenta del inte- resado. - Otras comisiones que pudieran estar asociadas a la escri- tura de hipoteca como comisión de subrogación. Este tipo de comisiones, además de lo que pueda figurar en escritura, tam- bién están limitadas por ley y dependen del tipo de interés, si es fijo o variable, y del plazo desde la firma de la hipoteca que queremos subrogar, por lo que debe ser analizado en cada caso particular. - Por último, se deben tener en cuenta otras posibles obliga- ciones o vinculaciones que el nuevo banco acreedor pudiera exigir para ofrecer mejores condiciones, como seguros de vida, de hogar, contratar algún producto financiero, etc. ¿Qué pagaré si me cambio a otra entidad?